5.Вопрос: У нас в 2012 году был заключен договор аренды здания. Арендатор не платил арендную плату, и не составлялись бухгалтерские документы. Руководство сейчас хочет взыскать арендную плату с арендатора за год, как нам можно это сделать? Где бы информацию посмотреть?
Ответ: В соответствии со ст.650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Обращаем Ваше внимание, что ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. ст. 609, 651 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч. 1 ст. 2 Федерального закона N 302-ФЗ). Если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признан судом договором безвозмездного пользования (ссуды). В случае, если не согласовано условие об арендной плате, арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может быть определена, например, исходя из расчета стоимости пользования имуществом, выполненного в рамках назначенной при рассмотрении спора судебной экспертизы, и в этом случае ее размер может оказаться меньше, чем предполагал арендодатель при заключении договора. Если стороны в договоре аренды согласуют конкретный документ, которым должна оформляться передача имущества (например, акт приемки-передачи), отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Как следует из п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества или от принятия имущества. Если нет акта приема-передачи и иных доказательств, суды отказывают во взыскании задолженности по арендной плате. Так, Федеральный Арбитражный Суд Московского округа отметил, что в силу положений ст. 655 ГК РФ доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения (Постановление от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11). По другому делу этот же суд решил, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом наряду с выполнением общих правил о передаче вещи, предусмотренных п. 1 ст. 224 ГК РФ, при передаче здания или сооружения арендодателем требуется соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта. По мнению Минфина России, для документального подтверждения расходов и списания арендной платы необходимы заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие уплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется (Письмо Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118).
По интересующему Вас вопросу рекомендуем следующие материалы в СПС КонсультантПлюс:
1.Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендодатель.
2. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора.
3. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора.
4. Статья: Составляем исковое заявление (Светличная И.Р.) («Практическая бухгалтерия», 2013, N 6).
5. Статья: Документы сгорели, арендные отношения остались (Галимов М.) («ЭЖ-Юрист», 2012, N 3).