Онлайн-прием у представителей филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Воронежской области
На вопросы отвечали:
Ветрова Светлана Рафиковна – начальник юридического отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Воронежской области.
Филиппов Евгений Алексеевич – начальник отдела информационных технологий филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Воронежской области.
Ведущий: Ткаченко Александр Евгеньевич – руководитель отделения некоммерческих проектов ООО «ВИА «Консультант».
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопросы от ООО «Шелл»: какие последствия могут возникнуть при продаже земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости?
Ветрова Светлана Рафиковна: Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Думаю, в этом вопросе речь идет о последствиях именно для налогоплательщиков, и я порекомендовала бы с данным вопросом обратиться в налоговые органы. С 1 января 2016 года в Налоговом кодексе РФ вступили в силу положения, в соответствии с которыми в том случае, когда доход при продаже недвижимости меньше 70% от его кадастровой стоимости, налогооблагаемым доходом все равно будет признаваться 70% кадастровой стоимости. Приведу пример: если кадастровая стоимость объекта недвижимости 1 млн рублей, а стороны договорились, что продают его по цене 500 тыс. рублей, то налогооблагаемым доходом будут все равно 70%, т.е. 700 тыс. рублей вне зависимости от того, что стороны установили в договоре.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. С 1 января 2016 года — Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности. В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Ткаченко Александр Евгеньевич: Следующий вопрос: каковы отличия терминов «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» в кадастровом учете? Что делать, если в кадастровом паспорте указан «жилой дом» вместо «индивидуальный жилой дом?
Ветрова Светлана Рафиковна: В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» нет понятия «индивидуальный жилой дом». В законе есть понятие «жилой дом», оно относится к такой характеристике объекта капитального строительства как «назначении». В соответствии с Законом о кадастре есть три вида назначения здания: жилой дом, нежилое здание и многоквартирный жилой дом. Поэтому если объект, о котором идет речь в этом вопросе, является индивидуальным жилым домом, в назначении его будет указано «жилой дом». Это правильно, данные сведения и будут отражаться в кадастровом паспорте. Но в состав сведений государственного кадастра недвижимости включаются также сведения о такой характеристике как наименование объекта капитального строительства (при наличии). В этом случае понятие «индивидуальный жилой дом» может быть внесено как наименование в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения включаются на основании технического плана либо технического паспорта, и будут отражаться тогда в кадастровом паспорте в строке «Особые отметки».
Впоследствии это требуется, в ряде случаев, для государственной регистрации.
ЖК РФ Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета» индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В состав сведений ГКН вносятся сведения о назначение здании (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «МКС «ОЛИМП»: в кадастровых паспортах на земельный участок и помещение, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), отсутствуют сведения о правообладателе – собственниках помещений многоквартирного дома (общая собственность). Что нужно предоставить в Росреестр для внесения необходимой записи в реестр?
Ветрова Светлана Рафиковна: В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В каждом случае надо разбираться почему в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о правообладателях. Поэтому я бы рекомендовала заявителю обратиться к нам, в орган кадастрового учета, с заявлением в порядке Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» или записаться на прием к должностным лицам Филиала. Рассмотрим, в чем причина невнесения, потому что тут ситуации могут быть различными. Может быть, и вид разрешенного использования участка другой, поэтому и нет этих сведений.
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ст. 16 Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В каждом случае надо разбираться почему в ГКН отсутствуют сведения о правообладателях, можно обратиться за разъяснением по данному вопросу к нам или записаться на прием к должностным лицам.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «Агроселект»: в 2010 году была установлена кадастровая стоимость земельного участка. В 2015 году при проведении следующей оценки кадастровая стоимость увеличилась на 25%. Границы участка не менялись. Можно ли получить информацию, на основании каких данных производится переоценка кадастровой стоимости и можно ли эту стоимость пересмотреть, не обращаясь в судебные органы? Каким образом это осуществить?
Ветрова Светлана Рафиковна: Постановлением Правительства Воронежской области 11 декабря 2015 года № 970 утверждены новые результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Воронежской области. Данное Постановление вступило в силу 14 декабря 2015 года, соответствующие результаты оценки 29 декабря 2015 года были внесены в государственный кадастр недвижимости. По поводу того, каким образом происходит оценка. Данный вопрос регламентирован Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», там подробно рассказано что включает в себя государственная кадастровая оценка. Проводится она независимыми оценщиками в соответствии с федеральным законодательством и Федеральными стандартами оценки. Непосредственные факторы, которые могут влиять на кадастровую стоимость земельных участков – это вид разрешенного использования, площадь земельного участка, его местоположение и т.д. Про порядок оспаривания в судебных органах. В настоящее время законодательством предусмотрена возможность оспаривания результатов кадастровой стоимости в судебном порядке и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия создана при Управлении Росреестра по Воронежской области. То есть либо судебный порядок, либо оспаривание через комиссию.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Здесь также вопрос, на каком основании проводится оценка той же комиссией. То есть вообще были прецеденты пересмотра стоимости оценки?
Ветрова Светлана Рафиковна: Да, их очень мало, но были несколько случаев пересмотра кадастровой стоимости именно в Комиссии.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Но все равно смысл обратиться есть?
Ветрова Светлана Рафиковна: В комиссию?
Ткаченко Александр Евгеньевич: Да, каков порядок обращения?
Ветрова Светлана Рафиковна: Порядок для физического лица. Физическое лицо может выбрать обратиться в комиссию либо сразу в суд. Юридическое лицо, орган государственной власти или орган местного самоуправления такого выбора не имеют. Они обязаны сначала обратиться в комиссию, и только если комиссия им откажет, тогда они обращаются в суд. Если они сразу обратятся в суд, их заявление просто оставят без рассмотрения. Физические лица, конечно, сразу в суд идут, не тратят время на комиссию.
Ткаченко Александр Евгеньевич: То есть получается, что в досудебном порядке для физлица все равно мало шансов решить это?
Ветрова Светлана Рафиковна: Да, это единичные случаи.
Постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области», вступившим в силу с 14.12.2015, были утверждены новые актуализированные результаты оценки земель населенных пунктов. Данные результаты были внесены в ГКН 29.12.2015. В соответствии со ст. 24.12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Что включает в себя государственная кадастровая оценка? Государственная кадастровая оценка — совокупность действий, включающих в себя: - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке формируется и предоставляется органом кадастрового учета. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки, предусмотренный статьей 24.21 настоящего Федерального закона, на двадцать рабочих дней, Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета. Действующим законодательством предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц является обязательным досудебное предварительное обращения в Комиссию.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопросы от ООО «АврораАвто». Первый вопрос: в каком порядке происходит изменение вида разрешенного использования земельного участка?
Ветрова Светлана Рафиковна: Изменение вида разрешенного использования происходит в порядке осуществления кадастрового учета. Для этого правообладатель земельного участка должен обратиться в орган кадастрового учета с заявлением установленной формы, документом, подтверждающим право на объект недвижимости. Данный документ не нужно предоставлять, если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированных правах в отношении данного земельного участка. Далее необходимо различать какой вид разрешенного использования хочет выбрать себе заявитель. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ есть три вида разрешенного использования земельных участков – это основные, вспомогательные и условные. Вот основные и вспомогательные виды разрешенного использования правообладатель выбирает самостоятельно без каких-либо разрешений и согласований. Поэтому он просто предоставляет нам заявление, подтверждает, что он собственник, и мы осуществляем учет изменений. Если это условный вид разрешенного использования, то тогда Градостроительный кодекс РФ требует обязательного проведения процедуры публичных слушаний, и только если процедура пройдет положительно, будет вынесено решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, тогда данный заявитель обращается к нам и предоставляет документ, подтверждающий, что публичные слушания прошли положительно. Но в принципе закон его не обязывает предоставлять документ, мы можем его сами запросить в порядке межведомственного взаимодействия.
Ткаченко Александр Евгеньевич: То есть так или иначе все равно этим придется заниматься?
Ветрова Светлана Рафиковна: Заниматься придется. Если поступит ответ, что решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования отсутствует, тогда в осуществлении учета будет отказано.
Изменение вида разрешенного использование – это кадастровый учет изменений. Необходимо обратиться в Филиал с заявлением установленной формы и документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка и копией документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости); Здесь необходимо обратить внимание, что есть виды условные, вспомогательные и основные. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях (решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования) - запрашивается органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 настоящего Федерального закона.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Предоставляет ли Кадастровая палата сведения о принадлежности земельного участка к конкретной территориальной зоне с указанием перечня видов разрешенного использования? Если нет, то какой орган предоставляет такие сведения?
Ветрова Светлана Рафиковна: Мы не предоставляем, по данному вопросу следует обращаться в Управление Главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж.
Нет, не предоставляет. В КПТ отражаются сведения о территориальных зонах, координатное описание которых внесено в ГКН. Но сведения о принадлежности участков к территориальным зонам у нас отсутствуют. По данному вопросу рекомендуем обратиться в Управление главного архитектора администрации городского округа города Воронеж.
Ткаченко Александр Евгеньевич: В каком порядке разрешается ситуация, когда вид разрешенного использования земельного участка изменен Кадастровой палатой и выдан кадастровый паспорт с измененным видом, а Служба государственной регистрации кадастра и картографии отказывается вносить соответствующие изменения в ЕГРП?
Ветрова Светлана Рафиковна: Из самого вопроса понятно, что Кадастровой палатой осуществлен учет изменений, а Управление не вносит изменения в ЕГРП, поэтому по данному вопросу необходимо обратиться в Управление Росреестра по Воронежской области.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «СТИМУЛ»: коммерческой организации (ООО) на праве собственности принадлежит помещение (нежилое встроенное помещение) в здании. В указанном же здании располагается муниципальное бюджетное учреждение (больница). Земельный участок под зданием предоставлен учреждению (больнице) на праве постоянного бессрочного пользования. Организация обращается в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ и получает отказ со ссылкой на ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос: как обществу оформить права на земельный участок, учитывая, что в отношении использования земли введен принцип платности?
Ветрова Светлана Рафиковна: Очень интересный вопрос, я бы рекомендовала обратиться в орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Земельным кодексом РФ, действительно, такое основание для отказа предусмотрено.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Как быть в таких ситуациях, если на одной территории располагается, допустим больница и другое какое-то здание, есть ли возможность разделить этот участок?
Ветрова Светлана Рафиковна: Разделить, конечно, можно, это уже в компетенции органов местного самоуправления, они будут рассматривать, может быть, они его разделят, может быть какую-то часть его выделят, потому что, например, сегодня организация берет в аренду там какое-то помещение, а завтра нет. Ситуации могут быть различные.
Ткаченко Александр Евгеньевич: То есть этот вопрос вне ведения Кадастровой палаты, правильно я понимаю?
Ветрова Светлана Рафиковна: Да. К нам заинтересованные лица обратятся уже за осуществлением кадастрового учета в связи с образованием земельных участков путем раздела или выдела.
Не относится к компетенции органа кадастрового учета. Обращайтесь в орган местного самоуправления. Статья 39.16 ЗК РФ одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса (гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет).
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от Воронежского ВРЗ АО «ВРМ»: в 2015 году в Воронежской области проведена переоценка кадастровых стоимостей земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области. В результате оценки кадастровая стоимость земельных участков Воронежского ВРЗ АО «ВРМ» возросла в 4,7 раза, что приведет к увеличению земельного налога в несколько раз. Прошу пояснить, каким образом можно оспорить утвержденные Правительством РФ результаты определения кадастровой стоимости земельных участков для снижения земельного налога?
Ветрова Светлана Рафиковна: Результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии. Уполномоченным судебным органом для рассмотрения таких споров в настоящее время является Воронежский областной суд, комиссия создана при управлении Росреестра по Воронежской области, находится по адресу: проспект Революции, 43а. Перечень документов, который предоставляется для оспаривания кадастровой стоимости, в принципе одинаковый и для рассмотрения комиссией, и для суда. В первую очередь это кадастровая справка о кадастровой стоимости, она запрашивается в органе кадастрового учета. Далее – нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Далее – отчет, составленный на дату, по состоянию которого была опеределена кадастровая стоимость объекта недвижимости. И положительное заключение оценщика о том, что отчет соответствует законодательству.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц является обязательным досудебное предварительное обращения в Комиссию. Такая комиссия создана при Управлении Росреестра (пр-т Революции, 43а). Уполномоченным судебным органом является Воронежской областной суд (пр-т Революции, 14а). Какие документы заявителю надо представить для оспаривания кадастровой стоимости: - кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости - нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; - отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости; - а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопросы от ООО «УК «Железнодорожник». Первый вопрос: в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости, например на 200%, что подтверждается соответствующими документами оценщиков, комиссия обязана принять решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на величину, указанную в отчете об оценке и экспертном заключении, или вправе определить такую величину самостоятельно? То есть уменьшить не на 200%, а на 40%.
Ветрова Светлана Рафиковна: Комиссия может принять решение либо установить ту кадастровую стоимость, которая была указана в отчете, либо отклонить заявление. Самостоятельно она никакую стоимость не сможет рассчитать. Возможны два варианта: либо удовлетворяют заявление о пересмотре кадастровой стоимости, либо отказывают.
Ткаченко Александр Евгеньевич: А в каком случае все-таки больше вариантов, так скажем, что кадастровая стоимость будет признана удовлетворительной?
Ветрова Светлана Рафиковна: Комиссия рассматривает представленные документы, в частности, отчет о кадастровой стоимости, чтобы он соответствовал всем федеральным стандартам оценки, который содержит очень много положений. При этом оценщиками зачастую не соблюдаются какие-либо положения стандартов. Суды немного по-другому относятся к рассмотрению данных дел. Для суда же необходим весь состав предусмотренных документов, в том числе сам отчет и его положительное экспертное заключение. В случае если рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой, то суды назначают еще одну судебную экспертизу.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Следующий вопрос: каков порядок привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности лиц, входящих в состав комиссии по пересмотру кадастровой стоимости земельного участка, если комиссией будет отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но в дальнейшем суд признает такое решение комиссии незаконным?
Ветрова Светлана Рафиковна: Действующим законодательством не предусмотрена ни административная, ни гражданская ответственность членов комиссии. Вообще комиссия не является юридическим лицом и поэтому в случае, если какая-то ответственность и будет, то только в отношении Управлении Росреестра как государственного органа, при котором создана эта комиссия.
Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Ответственность членов комиссии не предусмотрена.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопросы от ООО «ПромИнвест»: каков минимальный срок получения выписки и можно ли его ускорить?
Ветрова Светлана Рафиковна: Сведения государственного кадастра недвижимости в виде кадастровой выписки предоставляются в течение пяти рабочих дней. Для того чтобы этот срок уменьшить заинтересованное лицо может обратиться с заявлением в простой письменной форме в Филиал с обоснованием причины, в связи с чем необходимо такое ускорение. Филиалом будет рассмотрено данное обращение, при наличии технической возможности и обоснованности причин заявление может быть удовлетворено.
Ткаченко Александр Евгеньевич: А сколько такое заявление будет рассматриваться?
Ветрова Светлана Рафиковна: Учитывая, что срок предоставления сведений государственного кадастра недвижимости итак пять рабочих дней, то, как правило, эти заявления рассматриваются быстро.
Срок предоставления сведений ГКН в виде кадастровой выписки – 5 рабочих дней. С целью ускорения выдачи кадастровой выписки вы вправе обратиться в Филиал с соответствующим заявлением и обоснованием причины ускорения.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Можно ли получить сразу кадастровые выписки на три объекта, если есть один технический план, в котором отражены эти объекты?
Ветрова Светлана Рафиковна: Нет, кадастровая выписка выдается в отношении одного объекта недвижимости.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Изменится ли дата получения кадастровой выписки, указанной в расписке, если не хватает документов и их нужно донести, если изменится, то насколько?
Ветрова Светлана Рафиковна: Я думаю, тут речь идет о том, что были сданы документы на осуществление кадастрового учета (либо постановка, либо учет изменений), и органом кадастрового учета было принято решение о приостановлении. Приостановление допускается на срок не более трех месяцев до устранения обстоятельств, которые послужили основанием для приостановления. Поэтому, конечно же, дата получения документов изменится. Когда будут представлены документы, с этого момента срок начинает идти заново, то есть 10 рабочих дней.
Как усматривается из вопроса, были представлены в Филиал документы с целью осуществления кадастрового учета. Одним из оснований приостановления осуществления кадастрового учета является непредставление необходимых для кадастрового учета документов, за исключением случаев, если такие документы или сведения, содержащиеся в них, могут запрашиваться в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца. Соответственно, дата получения документов изменится.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопросы от областного центра социальной помощи семье и детям «Буревестник». При изменении правовой формы из государственного учреждения в казенное в МФЦ мы оплатили пошлину (для получения свидетельства на право оперативного управления), а потом узнали, что перерегистрация уже была, но бумаги мы не получали (они нам не были выданы, так как оказалось, что они затерялись). Нужно ли оплачивать госпошлину для получения повторного свидетельства?
Ветрова Светлана Рафиковна: Если соответствующие сведения уже внесены в ЕГРП, то не надо оплачивать государственную пошлину, свидетельство будет предоставлено бесплатно.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Обязательно ли казенному учреждению предоставлять нотариально заверенную доверенность для представления интересов в Росреестре или достаточно доверенности от организации?
Ветрова Светлана Рафиковна: Нотариальную доверенность представлять обязательно. Исключение предусмотрено только для органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Следующий вопрос: считается ли здание незавершенным объектом, если оно построено на 83%?
Ветрова Светлана Рафиковна: Да, это объект незавершенного строительства.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «Авто-Дон»: в 2005 году организация приобрела три этажа (нежилое помещение) в здании завода «Процессор», на 1 миллион 100 тысяч рублей. Впоследствии оно было отдано в залог банку под кредит, кредит не выплачен, и эти помещения банк забрал и хотел продать в течение трех лет, но безуспешно. В этом году банк от помещений отказался, и по судебному решению они будут возвращены организации. На данный момент эти помещения находятся в полуразрушенном состоянии: отсутствует вся инфраструктура, внутренняя отделка, окна, двери и так далее, также отсутствуют подъездные пути с трассы М4. На данный момент эти полуразрушенные помещения оценены в 31 миллион, и с этой суммы начисляется налог на недвижимость, который должна выплачивать организация. Исходя из каких критериев была назначена такая сумма при оценке этих помещений, почему за это время она выросла в 30 раз?
Ветрова Светлана Рафиковна: Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства были утверждены постановлением правительства Воронежской области от 27 декабря 2012 года № 1247. Кадастровая оценка также проводилась оценщиками, соответствующие результаты вносились в государственный кадастр недвижимости. Факторы, которые влияют в данном случае: год постройки, материалы стен, этажность, транспортная доступность и т.д.
Постановлением правительства Воронежской области от 27 декабря 2012 г. № 1247 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Воронежской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. Оценка проводилась оценщиками. Филиал вносил соответствующие сведения о кадастровой стоимости в ГКН. Факторы, которые влияют на кадастровую оценку: год постройки, материал стен, этажность, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО ПК «КПД-2»: можно ли увеличить участок в некоммерческом садовом товариществе за счет земель этого товарищества неиспользуемых? Есть участок, рядом пустующая территория, по которой не проходят никакие коммуникации. Если да, то какие документы нужны?
Ветрова Светлана Рафиковна: По данному вопросу я бы тоже рекомендовала обратиться в органы самоуправления. Ситуации могут быть различные, но, как правило, если это будет вновь образуемый участок, то в соответствии с Земельным кодексом РФ нужна утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Когда этот документ будет, можно готовить межевой план и предоставлять его в Кадастровую палату для постановки на учет нового объекта.
По этому вопросу надо обращаться в орган местного самоуправления.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от «Россошанского колледжа мясной и молочной промышленности»: можно ли предусмотреть возможность подачи запросов (заявки), оформления всех документов и предоставления всех услуг, оказываемых и предоставляемых Федеральной кадастровой палатой по Воронежской области, через личный кабинет юридического лица на портале госуслуг с помощью электронного ключа?
Филиппов Евгений Алексеевич: На сегодняшний день такая возможность существует, но здесь нет как такового личного кабинета, все услуги представлены как бы равноправно, на одном уровне, то есть и в сфере кадастрового учета, и в сфере регистрации. На сегодняшний день существует возможность через портал Росреестра произвести постановку на государственный кадастровый учет, учет изменений объекта недвижимости, учет изменений земельного участка. Возможно заказать сведения об объекте недвижимости в виде кадастрового паспорта, кадастровой выписки, в любом удобном виде, а также, есть возможность подать доппакеты для заявления, подать заявление на исправление технической ошибки в электронном виде. Кроме всего прочего, существуют различные электронные сервисы Росреестра, такие как возможность проверить состояние заявки в режиме онлайн, на какой она стадии, возможность получить, кстати говоря, ключ доступа, о котором идет речь. Ключи доступа позволяют юридическим и физическим лицам получать сведения за более низкую стоимость. То есть заказав ключ доступа, можно получать сведения не за 200 рублей, как принято за кадастровый паспорт, а вплоть до 2 рублей за кадастровый паспорт. Хочу заметить, что была проведена коллегия Росреестра и были определены цели и задачи на 2016 год, среди которых создание личного кабинета правообладателя, где граждане (правообладатели) смогут ознакомиться с объектом недвижимости и с возможными правопритязаниями на объект недвижимости в режиме онлайн.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «ПолиметМонтаж»: можно ли обратиться в суд по вопросу изменения кадастровой стоимости земельного участка без обращения в комиссию? Ответ уже звучал, что это зависит от того, кто обращается. И вот следующий вопрос: отчет о рыночной стоимости может выполнить любой оценщик, или он должен иметь аккредитацию?
Ветрова Светлана Рафиковна: Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц является обязательным досудебное предварительное обращения в Комиссию.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от пансионата «Репное»: что нужно, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию? Можно ли использовать декларацию как основание для составления технического плана? Что делать, если потеряли разрешительную документацию для подготовки технического плана? Можно ли использовать сведения с информационного ресурса ГКН при подготовке межевых, технических планов и актов обследования?
Ветрова Светлана Рафиковна: По поводу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это находится в компетенции органов местного самоуправления. Если объект расположен на территории города Воронежа, то это в компетенции администрации городского округа город Воронеж.
По поводу подготовки технических планов:
Сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Диспозиция приведенной нормы Закона о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные градостроительным законодательством для соответствующих объектов капитального строительства документы. Таким образом, если для строительства объекта недвижимости в соответствии с законодательством в области градостроительной деятельности требуется разработка проектной документации, получение соответствующего разрешения на строительство и последующий ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, то технический план такого объекта недвижимости должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов, а не на основании декларации об объекте недвижимости. Если документы отсутствуют в силу их утраты или уничтожения, то технический план представляется возможным подготовить на основании декларации об объекте недвижимости, заполненной в установленном порядке. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана обязательно должны быть приведены обоснования подготовки технического плана на основании декларации, информация о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации, факте ее утраты с указанием реквизитов ответов уполномоченных органов. В состав приложения к техническому плану должны быть включены справки (документы) органа власти, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, органов технической инвентаризации, осуществляющих хранение результатов инвентаризации в административном образовании, в котором находится здание (сооружение), государственного и соответствующего муниципального архива, свидетельствующие о том, что документы, предусмотренные частью 8 статьи 41 Закона о кадастре, в отношении такого здания (сооружения) в их распоряжении отсутствуют по причине утраты, либо о том, что получение разрешительной документации для строительства объекта недвижимости не требовалось или не требуется.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Я правильно понимаю, что фактически он должен собрать всю информацию для разрешительной документации в подготовке технического плана в случае утери?
Ветрова Светлана Рафиковна: Он должен просто совершить действия по сбору документации. Допустим, было это разрешение на ввод, но по каким-то причинам утрачено, действительно, нигде в архиве нет. Он должен написать запрос во все органы, чтобы те сообщили, что да, такой документ был, но он утрачен и в архиве его нет. То есть, предпринять для этого действия. Получить заново он его не сможет, конечно.
Ветрова Светлана Рафиковна: Данные разъяснения давались неоднократно и Росреестром, и Минэкономразвития, потому что вопрос по поводу подготовки технического плана очень актуальный.
Ткаченко Александр Евгеньевич: По поводу утери документов?
Ветрова Светлана Рафиковна: Да. Очень часто бывает, когда объекты строились в 80–90-е годы, и нет ни разрешения на ввод, ни проектной документации, а ставить на учет такие объекты надо.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Как практика показывает, отсутствие этих документов затрудняет постановку на учет. Я имею ввиду, в конечном итоге ставятся на учет такие техническое объекты или же потеря этой документации может стать серьезным камнем преткновения?
Ветрова Светлана Рафиковна: Если кадастровый инженер грамотно выполнит все рекомендации, о которых я сейчас говорила, то постановка на учет будет осуществлена. Но судебной практики у нас такой нет, то есть не обращаются граждане в суд, значит, находят выход в такой ситуации.
Использовать сведения с информационного ресурса ГКН можно, но в техническом межевом проекте обследования нужно все-таки отражать, что были использованы сведения ГКН посредством доступа к информационному ресурсу.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «Дмитриевское»: если в одном кадастровом номере и кадастровом квартале заказан кадастровый паспорт в начале года на одну купленную земельную долю, то нужно ли заказывать кадастровый паспорт на следующие купленные доли в этом же кадастровом участке и в этом же кадастровом номере?
Ветрова Светлана Рафиковна: Кадастровый паспорт выдается в отношении объекта недвижимости, а не доли, поэтому если в отношении этого объекта его уже заказывали, то нет смысла повторно заказывать. Хотя, с другой стороны, получат актуальный кадастровый паспорт, ведь сведения государственного кадастра недвижимости все равно актуальны на дату его выдачи.Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «Техник»: в собственности ООО «Техник» имеется земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, д. 132а и относящийся ко второму оценочному уровню данной территории. Это как раз тот вопрос, который мы с вами уточняли. Давайте сразу с уточнения начну, потому что это основное. Как происходит кадастровая оценка земельных участков? Мы понимаем, что кадастровая стоимость земельных участков в центре и на окраине города будет разной. Но наш земельный участок оценен по кадастровой стоимости в 10 млн руб, а соседние – в 6 и 7 млн (с учетом некого коэффициента по кадастровой стоимости земельного участка). Суть вопроса: почему такие различия в кадастровой стоимости земельных участков, которые расположены по соседству? Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Что это за коэффициент и как он определяется для каждого земельного участка?
Ветрова Светлана Рафиковна: По оспариванию кадастровой стоимости повторяться не буду. По поводу различия в кадастровой стоимости: конечно же, надо эти объекты смотреть. Можно предположить, что у земельных участков разные виды разрешенного использования, разные площади. Про коэффициент, о котором спрашивают, я думаю, речь идет об удельном показателе кадастровой стоимости. Удельный показатель – это кадастровая стоимость в расчете на единицу площади, и удельный показатель также рассчитывается оценщиком при проведении оценки. То есть оценщики, помимо того что оценивают все земельные участки, которые стоят на кадастровом учете на определенную дату, еще определяют удельные показатели в кадастровом квартале. Для чего это надо? После того как оценка была проведена, будут образовываться новые земельные участки. И их тоже надо оценивать. Для этого Кадастровая палата берет утвержденные удельные показатели, и умножают на площадь. Так рассчитывается кадастровая стоимость.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.). Удельные показатели для кадастровых кварталов и муниципальных районов также определяют оценщики. Действующим законодательством предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц является обязательным досудебное предварительное обращения в Комиссию.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Вопрос от ООО «Ольховлогское»: каким образом можно распорядиться земельным участком, выделенным для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1 га (то есть можно ли продать, подарить, сдать в аренду или унаследовать)?
Ветрова Светлана Рафиковна: В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, поэтому он вправе распоряжаться земельным участком любым образом – продать, подарить, завещать.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Здесь, наверное, есть смысл уточнить про земли сельскохозяйственного назначения.
Ветрова Светлана Рафиковна: Такие особенности предусмотрены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – ограничения при продаже иностранным гражданам. Иностранные граждане могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Также еще есть ограничения при продаже земельных участков, которые находятся на приграничных территориях Воронежской области. Например, Кантемировский район, Россошанский район.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Ткаченко Александр Евгеньевич: Все вопросы на сегодня мы рассмотрели. Большое вам спасибо!